28/11/2019
Ante todo, debemos comprender que todos los inmuebles son únicos dado que, aunque compremos un lote en el mismo barrio o un departamento en el mismo edificio, el valor de mercado seguramente diferirá entre uno y otro. La ubicación, orientación, superficie del lote y construida, la distribución, el estado general, la calidad de construcción, la antigüedad de la misma, el entorno o el mismo criterio del tasador son algunas de las variables que funcionan como factores que valorizan o quitan valor a la propiedad analizada.
No existe una revista donde ver los precios de venta de “nuevos y usados” -como en el caso de los automóviles- por la simple razón de que la universalidad de posibilidades lo hace inviable. Incluso la búsqueda en portales inmobiliarios resulta insuficiente para poder estimar un valor de tasación. Ellos sirven para poder obtener algunos datos aislados pero, definitivamente, no resuelven el problema.
Cuando uno desea poner a la venta una propiedad necesita obtener el valor de mercado, el cual podríamos definir como “el precio más probable que obtendría una propiedad en un mercado competitivo y abierto que posibilite las condiciones necesarias para lograr una venta equilibrada respecto a los intereses de las partes en un momento determinado”. La mejor manera de obtenerlo es mediante una tasación; que no es más que una “fotografía” de lo que el profesional especializado observa en el momento en que visita la propiedad. Se estima lo que se observa en el peritaje y no lo que está planificado y no realizado y mucho menos lo que puede ser en el futuro, ya que estas presunciones son, en todo caso, análisis de los inversionistas que toman riesgos avizorando una valorización o no, esperando que los pronósticos se cumplan. Tampoco se puede determinar un valor de tasación teniendo en cuenta el sentimiento de los dueños o las necesidades a satisfacer con el producido de la venta (por ejemplo: “Necesitamos que alcance para comprar dos casas, una para cada heredero”).
Este valor venal no es estático y menos aún en una economía con elevados índices inflacionarios, influido por múltiples factores eventuales. La devaluación altera y distorsiona el valor de mercado. Si consideramos que una referencia importante del análisis tiene relación con el costo de construcción que tuvo un retroceso en dólares y un consiguiente aumento en pesos, el valor de mercado de los inmuebles variará, en mas o en menos, dependiendo de la moneda en que tasemos el inmueble. Si los valores de mercado pre-devaluación en dólares se mantienen, nos encontraríamos en la paradoja de que un inmueble usado podría valer más que construir uno de iguales características.
Las consecuencias de la devaluación generan distorsión de los valores relativos de todos los productos en el mercado. A todos nos cuesta determinar cuál es el valor de cada cosa. Por ejemplo: encontramos diferencias de un supermercado a otro en un producto que supera el 50%. En los inmuebles también se generan estas mismas dudas y, como establecimos al comienzo, no nos referimos a productos fungibles sino a cosas con características únicas. Podríamos decir, “todos los inmuebles medidos en dólares bajaron un X%”, pero estaríamos cometiendo un grave error porque no podemos generalizar la universalidad del mercado inmobiliario con una sola regla.
Nos enfrentamos entonces al problema de determinar si un inmueble tasado ha variado su valor venal o no. Entonces, ¿qué puntos debemos tener en cuenta para retasar un inmueble en este nuevo contexto?
Algunos tipos de inmuebles, por sus características extrínsecas o intrínsecas (Ej. Segmento ABC1 o con ubicaciones estratégicas o muy demandadas), resisten más los cambios y, por lo tanto, mantienen su valor determinado en dólares o su variación es menor. Asimismo, existen productos inmobiliarios apuntados a compradores de segmentos que han visto mermar notoriamente su poder adquisitivo o zonas más alejadas o de poca demanda que sufrirán una mayor afectación.
Si como corredores inmobiliarios entendemos que es necesario ajustar el valor, debemos explicar con claridad y fundamentos a los propietarios los cambios a implementar y que ellos tomen la decisión de continuar o no ofreciéndolo. Realmente no vale la pena ofrecer inmuebles cuyos valores de oferta sabemos que están fuera de mercado.
Según lo que se observa en el mercado, si descontamos aquellos que retiran sus propiedades de oferta, nos encontramos con dos situaciones: a) Se resuelve bajar los valores de oferta manteniendo valores de contraoferta conservadores (es lo más razonable y claro) o b) se mantienen los mismos pre-devaluación, aceptando contraofertas más agresivas. Algunos propietarios, quizás por un tema psicológico (sienten que no lo bajan), prefieren esta alternativa (hay que ser conscientes de que pueden perderse clientes conservadores que no se animan a visitar o contraofertar así).
La coexistencia de estas dos realidades constituye el segundo problema a resolver: “Obtener valores comparables requiere un análisis exhaustivo”. No podemos basarnos en valores publicados de oferta usando la premisa ‘¿cuánto piden?’ sino ‘¿en cuánto efectivamente se vendió?’ o en su defecto ‘¿en cuánto el propietario está dispuesto a vender?’.
Coyunturas como las actuales nos ponen frente a oportunidades únicas como las de poder reestructurar la cartera de inmuebles en venta, fidelizar clientes a través del diálogo y el asesoramiento veraz, permitiendo obtener resultados satisfactorios o la de convertirse en tasadores asesores de potenciales compradores, ya que no interesa a quién le compren -incluso si es a dueño directo-, sino dejar en claro y destacar que este asesoramiento tiene radical importancia para que hagan o no un buen negocio y permitir que ahorren dinero.
Contratar un Corredor inmobiliario como consultor en una compra no es un gasto sino una inversión inevitable.
Asimismo, lo expuesto impone a los Corredores Inmobiliarios el desafío de actualizarse permanentemente, de prestar mayor atención, de trabajar en equipo con otros colegas a través de feedback ininterrumpido de información, a ser más responsables y coherentes en la emisión de los informes de tasación, a ser más éticos, ya que debemos entender que si aceptamos valores irreales propuestos por nuestros vendedores no solamente somos cómplices de su autoengaño, sino que afectamos por efecto contagio a todo el mercado, viéndose éste totalmente desvirtuado.
El tiempo de tormenta es pasajero, la responsabilidad de como enfrentamos las consecuencias es permanente.
Por C.I. Damián A. Grad